[스크랩] 토지별도등기

 

토지별도등기

 

가. 토지별도등기의 의의

 

토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물 등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”라는 표시를 하기 위한 등기를 말한다. 이 경우에는 감정평가서상에 대지 지분 가격이 포함되어 있다 하더라도 토지 등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에 한하여 토지별도등기가 소멸된다.

 

토지별도등기가 소멸되지 않는 경우에는 반드시 해당 사건 집행기록에 표시 되어야 하므로 참고하면 된다.

 

우리나라 부동산은 토지와 건물등기부등본이 구분하여 별도로 각각 등기하지만 공동주택(집합건물)은 토지와 건물의 등기가 일체로 구성되어 있다. 즉 각 세대마다 지분이 있는 이를 대지권이라 한다. 따라서 건물과 대지권을 분리해서 매매를 할 수 없다. 항상 대지권은 건물과 같이 다닌다고 생각하면 된다. 이러한 공동주택에 토지별도등기가 되어 있다면 공동주택 신축당시 토지에 근저당을 설정하여 대출을 받아 사용하고 그 대출금을 변제하지 못한 것이 대부분이고, 아니면 근저당이 설정된 토지위에 건물만을 신축하여 분양 했을 경우도 있다고 보아야하며, 이러한 것은 권리행사 하는데 제약이 크다.

 

 

나. 토지별도등기의 고려사항

 

① 토지별도등기가 발생하는 이유는 대개 건설회사가 토지를 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를 무시하고 도주해버린 경우에 흔히 발생된다.

 

② 경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물건(지상권, 전세권 등)인 경우에는 인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이때 실무에서는 용익물권의 경우 인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한 채권자에게 채권신고를 하게 하여 배당을 청구함으로써 해당비율만큼 배당으로서 말소시키고 있다.

 

③ 경매물건에 ‘토지별도등기 있음’이라고 명시되어 있으면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어보고, 매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후 입찰에 응해야 한다.

 

④ 토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물 매각대금 중 토지매각대금에서 지분만큼 받아가고, 소유권이 이전될 때 토지별도등기 있음을 말소시켜주어야 한다.

 

⑤ 토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및 기입등기 되어 있을 때에는 낙찰 받은 사람이 이것에 상관하지 말고 낙찰 받으면 되고 토지저당권, 가압류채권자는 채권 액수만큼 토지매각대금에서 배당받아가고 토지별도등기를 말소시켜주면 된다.

 

⑥ 물건에 ‘토지별도등기 있음’으로 되어 있는데 토지등기부에 저당권이 말소되어 있을 경우에는 신경 쓸 필요가 없다.

 

⑦ 토지별도등기가 되어 있는데 토지등기부에 가처분, 보전가등기 등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는 해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야 한다.

 

- 토지별도등기를 인수한다면 토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매 한다.

 

- 임차인은 건물의 저당일을 기준으로 대항력을 판단하므로 임차인이 토지, 건물 2개의 저당일보다 빠르면 전체 낙찰가에서 배당받고, 토지저당 이후 건물저당 이전에 전입한 임차인이라면 건물의 낙찰대금에서만 배당되고 미배당금은 인수하게 되므로 임차인의 배당가능금액을 정확히 계산해야 한다.

 

⑧ 건물저당은행이 토지를 담보권 실행한 것이 아니면 토지저당은 말소되지 않는다. 이 경우 토지저당은 피해를 볼 필요가 없다.

 

 

다. 권리분석

 

토지별도등기는 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권, 가압류 등이 설정된 후 집합건물이 건축된 경우이다.

 

만약 구분건물의 저당권자가 경매를 신청한 경우 그 토지의 저당권은 말소되지 않는다. 즉 건물을 낙찰 받아 소유권등기까지 마쳐도 토지의 저당권자가 경매신청하면 건물의 낙찰자는 계속지료를 지불해야 하며 만일 법정지상권이 불성립할 경우에는 건물을 철거당할 수도 있고 지료 지급을 계속 거절하면 토지소유자는 건물에 대해 강제 경매를 신청할 수도 있어 불리한 권리와 인수 남의 빚까지 인수하는 불상사가 없게 토지별도등기를 발부받아 권리분석을 철저히 하여야 한다.